九龙湖国王高尔夫无证营业三年,中国高尔夫成

2019-08-03 17:42 来源:未知

  第六节1、中国高尔夫成功投资模式类型

  第六节3、中国高尔夫成功投资模式类型

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  受制于中国高尔夫项目的审批制度和产业政策环境,高尔夫球场的数量在中国改革开放以来,增长非常快,相关数据详见《朝向白皮书—中国高尔夫行业报告》。中国职业高尔夫的发展水平已超越印度、印尼等国家,美巡、欧巡等高级别职业赛事在中国举办的场次、奖金总额、参赛选手的世界排名、获奖选手获得的积分等多项指标,在亚洲众多国家中已跃升至第三位,仅排列在日本、韩国之后。

  案例研究03、广州九龙湖高尔夫主题景区

2011年9月16日,九龙湖国王高尔夫球场因非法占用1732亩土地,被广州市国土资源和房屋管理局花都区分局罚款1700多万元,要求拆除违章建筑,并在15天内恢复原状。

  第六节7、中国高尔夫成功投资模式类型

  但从高尔夫俱乐部自身的经营来看,财务指标漂亮的并不多。目前国内70%以上的高尔夫球场事实上经营情况并不乐观。众所周知,高尔夫球场靠运营收入和会籍销售回收球场投资成本的周期比较长,一座球场往往经营三年后才能运营成熟、品质稳定,获得球友的认可。高尔夫球场的建设,作为一种投资金额动辄亿元的投资行为,是非常慎重的投资行为,投资者必然有多个维度的考量。

  项目地点:广州花都

时隔近3年,时代周报记者于7月13日再次探访九龙湖国王高尔夫球场,发现该球场仍然在正常营业,并且高尔夫会籍费也一路飙涨至60余万元。

  案例研究08

  前文说过,高尔夫项目的投资人者以地产开发商为主流,即便拿地之初不是以地产开发为目的,但有经验的投资人也会跟政府商洽谈住宅用地的指标。这是由中国目前高尔夫项目运营的一个常见模式:

  项目投资商:金马集团

时代周报记者联络到九龙湖高尔夫球场的负责人,她坦承九龙湖山下的亚运高尔夫球场是在2004年前拿地,并且获得了“营业执照”。在2010年,该用地曾作为亚运会高尔夫项目比赛用地被无偿使用,曾投入数千万元进行球场的改造。而位于山顶的国王高尔夫球场目前仍没有获得合法的用地手续。但该球会负责人强调,在2010年亚运会之前,已经向北京有关部门申请了作为“亚运会备用场地”,相关报备手续已经做足,一直在等待北京方面的批复。

    缺憾案例1:中部某高尔夫俱乐部

  以高尔夫球场、练习场或配套的酒店、会所等项目集聚和培育客户,以地产销售快速盈利,持有一个可持续产生盈利的球场,这是大多数投资者定位不会太出错的选择。

  项目配套:意大利式别墅、客房、主题餐馆、红酒雪茄吧、室内健身馆、室内运动馆、棋牌麻将馆

时代周报记者致电广州市国土资源和房屋管理局花都区分局,就九龙湖国王高尔夫项目用地是否有合法手续,为何2011年9月被罚款1700多万元后,仍然正常营业至今?花都区国土分局分管宣传的部门以需要向广州市国土局报批为由,婉拒时代周报记者的采访。

  中部某高尔夫俱乐部位于一个三四线城市中靠湖的生态公园内。

  一、高尔夫地产的投资回报仍以地产开发为主

  盈利模式:以高尔夫 酒店形成高端综合度假村

被罚1700万后正常营业

  项目总占地2400亩,这个高尔夫俱乐部是国内新球场中,比较少见的城市型高尔夫球场。

  高尔夫球场的投资价值,在过往的绝大多数球场及今后若干年的发展中,仍是以地产开发为主的投资回报模式。球场仍会是地产的配套之一,这也是中国高尔夫产业必须直面的现状,更是一段时间之内难以摆脱的宿命。

  1、九龙湖项目概况

从广州市中心出发,沿华南快速、京港澳高速公路向北驱车50分钟,就到达花都九龙湖度假区。广州花东镇的九龙湖度假区是国家4A级旅游风景区。度假区内群山环抱水库,因水库九弯十曲形似蛟龙,得名“九龙湖”。

  它由香港某集团和内地某公司合作投资兴建,现已营业的是 18洞球场,第二期计划用地1400亩,将建设9洞灯光球场、园林式五星级酒店及纯高尔夫别墅开发,目前二期项目进展不详。

  在一次业内总经理论坛交流会上,主持人提出了“高尔夫与房产脱离,球场能否单独经营”的话题,台上言者谆谆,台下应者邈邈,因为大家心知肚明,许多的内地高尔夫球场不可能脱离房产单独经营盈利,在现阶段这是奢谈。

  广州九龙湖高尔夫项目的开发模式与浙江九龙山开发模式有些相似,且项目名称仅一字之差,一曰九龙山,一曰九龙湖。

九龙湖国王高尔夫球场就位于这一片优美的山水风景中。景区以高尔夫 酒店为主体,加上欧洲风情小镇、主题餐馆、红酒雪茄吧、室内健身馆、室内运动馆、棋牌麻将馆等设施,形成一个综合度假村,配套成熟,吸引了众多游客。

  项目缺憾

  有一个常规是,作为球场经营管理的职业经理人,相对于企业同一项目内同级别的地产项目负责人,往往球场负责人的话语权比地产项目负责人的分量要小的多,原因无非是高尔夫项目和地产项目经理人对企业总产值的贡献不一样。在投资者心目中,地产项目的地位更重要。这点也很好理解,就土地价值而言,偌大一片土地,动辄数千亩,仅靠球场的投入产出,与投资地产项目比,高尔夫球场项目难有超值回报。

  九龙湖景区位于广州花都区远郊,与从化市接壤,地理位置较为偏僻,好在距机场较近,是广州的后花园景区之一。这里现已被评四星级旅游区,可见客流较大。景区资源构成也非常独特。整体景区占地10.5平方公里,以一个湖岸曲折的九龙潭水库为中心,四面环山,山清水秀。开发商为香港金马集团。集团旗下有广州金马房地产开发公司,曾以城市传统住宅物业开发为主。

“九龙湖度假区有两个球场,山下的亚运会比赛用场和山顶上的国王球场,各有特色。国王球场难度高,非常具有挑战性。而山下的亚运会比赛用场,曾作为大型国际赛事用场,球道设计、景色以及难度等方面都可以说在国内堪称一流。”一位曾经在九龙湖打球的高球爱好者告诉时代周报记者。

  这个球场拥有良好的自然环境和可不错的球场品质,但地理位置不佳,远离球友集中的省会城市。球场早期投资者把项目错误的定位为纯会员制俱乐部,使得球场经营困难。在当地早期的几有球场激烈的市场竞争中,它一直处于下风。

  这中间有个问题,投资商往往没有认识到:有高尔夫配套的房产高溢价,更多的正是源自球场经营和初期的市场酝酿,有好的品牌形象才能带来高溢价,引发众多客户愿意买单和抢购,这中间需要球场运营带来的好口碑和高质量客源,而不是因为仅仅建了一座球场。反之,如果球场建造和经营做的很差,对企业和项目的品牌是起负作用的,口碑和品牌越差,地产项目也就越不值钱。大量球友们的口耳相传与媒体广告的威力相比毫不逊色,会致使这个项目的市场价值直线下降。高尔夫球友是各行各业的精英,他们对一个项目的评价会影响到交际圈内几十位甚至数百位的成功人士,而这些人正是地产项目需要的宝贵客源。

  2005年,金马集团取得了本项目的开发权,截止目前,总投入已逾30多亿元。

7月13日,时代周报记者以购买高尔夫会籍的理由来到九龙湖国王高尔夫酒店。该酒店及球场位于整座山的制高点,不经过预约,游客不能随意进入该区域。

  缺憾分析

  对于房产或会籍等较大金额的投资,客户最重视的是老会员和老业主们的感受,圈内朋友的看法,老业主、老会员说一句,抵得上销售员说十句。

  整体地块分区、分片开发。

“现在是淡季,所以打球的人不是很多。10月份以后的旺季,球场内会同时有200人打球。”会籍顾问小曾告诉时代周报记者。

  为什么一个自然条件资源不错的球场会有如此经营状况?

  对于球场投资人而言,最大的希望是球场不至于成为项目的拖累;对于内地不发达地区的许多球场总经理而言,他们心底最保守的愿望就是不亏损,少让或不让老板掏腰包补贴,从而找到球场和自己存在的价值。如果扭亏为盈,产生持续的盈利,就是最好的结果。

  (1)九龙湖一期建设配置

“目前国王高尔夫球场分为A、B、C三区,都已经建好,从2011年开始对外营业。目前会员已经达到了300人,上限是900人。会员卡价格也一路走高,从初始的30多万元卖到了现在的60多万元。而会员有很多是知名的企业家,比如微信的创始人张小龙。”

  最关键的问题还是在于早期投资者对球场的定位不准确,错失良机。

  目前中国高尔夫球场投资者中,如果球场本身经营的不错,鲜有不开发房地产的,仅只“东方高尔夫”球场连锁、“上海旭宝”等算是特例。

  先建了27洞球场和别墅式欧洲小镇度假村酒店区,因此本项目一开始就定位为高端综合度假村,配套齐全。但正因为前期配套建设投资过大,加之地产项目销售不畅,为后续建设带来了资金压力。

会籍顾问还向时代周报记者强调,在 2004年国家禁止新建高尔夫球场之前,国王高尔夫就已经办理了正规的土地手续,拿到了经营执照,是合法的高尔夫球场,让记者不用担心球场被查禁的危险。

  1、缺乏纯会员制俱乐部的市场环境

  特对这种情况作简要分析如下:

  一期酒店区以若干栋意大利式别墅组成,组团式围合成片,景观优美。

时代周报记者站在国王高尔夫酒店3楼的样板间阳台上,环顾整个高尔夫球场,发现紧挨着酒店有一栋高层建筑基本已经完工。会籍顾问告诉记者,这是一栋尚未对外发售的公寓项目,单套面积300-400平方米,总价1000万-2000万元。离国王高尔夫酒店几百米之外,还有几座联排别墅在建。远处可以看到已经破土动工的工地,会籍顾问告诉记者,那是正在修建中的酒窖。

  虽然球场所在的城市离省会较近,但它毕竟是三四线城市。当地经济水平比较落后,球场建成时,当地几乎没有打高尔夫球的消费人群。球场开业时,省会的两个球场市场竞争激烈,经营手段灵活,而当时的总球友量有限。与这两家球场相对,该球场原拟通过高端纯会员制的经营形成差异化竞争优势,却不被市场接受,当地的球友难以舍近求远,不理解和支持球会的市场策略。较高的会籍费和打球费用,让很多球友浅尝即止,望而却步,新鲜感过后便不再光临,更遑论成为会员。

  1、东方高尔夫的连锁经营模式

  九龙湖一期配套包括:

时代周报记者打通了九龙湖高尔夫球场的负责人电话,她告诉时代周报记者,九龙湖山下的亚运高尔夫球场是在2004年前拿地,并且获得了“营业执照”。在2010年,该用地曾作为亚运会高尔夫项目比赛用地被无偿使用,曾投入数千万进行球场的改造。

  本人认为,即便是在高尔夫相对比较发达的内地省会城市,现在经营一家纯会员制的高尔夫俱乐部也会有一定风险,要看总体项目的投资规模和盈利方式进行谨慎的经营定位论证。

  东方高尔夫在中国大陆经营14家球场,并在台北还有一家,投资商为台湾企业,现运营中国女子职业巡回赛。在上世纪90年代,中国内地的高尔夫产业不甚发达,他们从台湾、日本的高尔夫产业发展史,预知中国高尔夫产业必将红火,陆续在厦门、温州、上海、武汉等地建设球场,组建球场品牌连锁集团。

  其一期配套包括:客房99套(客房布置在每栋建筑的二、三层,一层为商业),4个主题餐馆(一个中大型中餐厅,两个西餐厅及一个西餐兼酒吧厅)、红酒雪茄吧(含一个地上酒窖)、及足疗馆、SPA馆(SPA馆为四层,装修较有档次、含室内恒温游泳池,设施齐备,现有30名技师和10多名服务员,表明按摩和SPA市场需求较大)、室内健身馆、室内运动馆(乒乓、羽毛球、篮球等)、棋牌麻将馆等。这些设施在2010年亚运会前建设完成并升级改选。现在,部分运动场馆向住宿来宾免费开放,其它设施对酒店住宿来宾提供一定优惠。

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民告诉时代周报记者,类似花都九龙湖高尔夫球场,被地方政府罚款并要求其拆除违章建筑的项目很多。但是,一个高尔夫球场投入动辄几十亿甚至上百亿元,地方政府多是睁一只眼闭一只眼。另一方面,拆除已经建成运营的高尔夫球场,牵涉的利益太多,除了开发商还包括花几十万元购买会籍的打球人、购买别墅的人等。而且建设高尔夫球场已经使得原来的环境受到了极大的改变和破坏,很难恢复原状。

  2、缺乏纯会员制俱乐部的球场和配套设施品质

  (1)低成本经营,以运营收入和会籍销售为主要营收手段

  (2)九龙湖二期建设配置

业绩不佳迫转别墅用地

  球场的品质虽然尚好,但整体品质和服务水平与国内一流、顶级还有较大的差距。与纯会员制的一流俱乐部相比,这家俱乐部在球场的设计、风格、草坪养护及会所设施等许多方面还缺乏足够的吸引力。

  用这样的经营方式,他们一般会严格控制前期投入费用,东方高尔夫球场的会所、餐厅等配套设施都算不上豪华,东方球场的品质与近年新建的高端定位的球场相比也略显陈旧和庸常。集团拥有自己的球场设计、建造部门,不会请大牌球场设计师,许多开业较早的球场现在也在陆续进行改造和会所翻新。集团对各连锁球场进行严格的预算管理,草坪养护及日常经营用品采取集中采购的方式以节约成本。

  二期6层的酒店主楼与欧洲小镇紧邻,是2007年为承办亚洲会(2010年在广州举办)高尔夫项目比赛而新建。

实际上,涉嫌违建且被罚后仍然照常营业的国王高尔夫球场及酒店,仅仅是广州九龙湖度假区开发商建设和运营的物业的一部分,且并非其利润的主要来源。

  3、缺乏纯会员制俱乐部一以贯之的高端服务

  东方高尔夫球场的运作能力大多非常强,球童的服务水平因为接触客人较多因而服务经验丰富,个人能力较强,显得娴熟而到位。

  目前整体酒店总客房量达300多间,名称为公主酒店(挂牌5星),聘请职业经理人管理。新酒店客房的装修标准较高,传言设计费高达400多美元/㎡,酒店的装修仅室内设计费用就高达两千多万元。因属于度假型酒店,平均入住率并不高,但员工编制达到700多人。据悉,酒店以承接高端会议、旅游团队为主,因客流有限,经营数年来业绩不佳。

广州九龙湖度假区占地10.5平方公里,是一项工程庞大的休闲度假区和住宅项目。开发商为“广州市九龙湖投资开发有限公司”。工商资料查询显示,公司法定代表人为冯微,成立日期为2001年12月31日,注册资本为2亿元。其经营范围为“九龙潭度假区内项目投资、招商;电瓶车租赁服务;水产品养殖;育林;蔬菜;园艺种植” 。

  因为经营绩效不佳等原因造成的压力,俱乐部的中高层管理团队经常更换,使得球会的经营管理方式总在不停的磨合,管理者的工作氛围也曾经比较紧张,忽视了服务的提升。

  (2)东方高尔夫经营模式特点是低成本连锁

  2、高尔夫盈利模式

资料显示,“广州市九龙湖投资开发有限公司”为香港金马集团的全资企业,负责九龙湖社区项目的投资、开发建设和经营管理,下属有房地产公司、高尔夫球会、旅游娱乐公司、酒店、乡村俱乐部、园林公司等多家公司。

  缺憾案例2:河北承德某高尔夫项目

  为什么东方高尔夫可以采取低成本连锁的经营模式?原因在于它们项目经营模式的选择。

  九龙湖整体项目用地分为旅游用地、房地产用地、高尔夫体育用地等多种用地性质。对普通游客收取门票。普通旅游项目主要包括青山和水库景点、沙滩浴场、水上运动(浮箱式游泳池)等,设施并不太多。

“广州九龙湖投资开发有限公司”及其母公司香港金马集团非常低调,时代周报记者无法查找到其公司官方网站,也鲜有对公司及高层的报道。仅能查阅到的《南方都市报》2006年11月的报道显示,香港金马集团总裁、广州九龙湖高尔夫球俱乐部有限公司董事长、广州九龙湖房地产开发有限公司董事长为香港开发商冯地。金马集团1991年投资5000万元开发广州金马房地产项目,1994年投资2亿元开发广州九龙湖度假区和高尔夫球俱乐部。

  许多爱好者都惊叹美国内达华大沙漠里面,那片美不胜收的沙漠绿洲——影子溪高尔夫球场,以及拥有绝美海景的美国圆石滩高尔夫球场,拥有深厚文化背景和历史的苏格兰圣安德鲁斯老球场等。当然,经典之所以成为经典,就在于它们不易复制和重现。

  当初在做球场连锁时,集团为节约成本,形成快速复制、连锁经营的局面,土地的取得形式大多以租赁为主,并未涉足投资金额巨大、操作复杂的地产项目经营。当然,这样的模式也有遗憾,东方高尔夫球场因为大多开业时间较早,随着城市的快速扩张,他们球场开业时处在远郊的地理位置现在都变成城市圈扩大后的近郊,或者是核心地段。许多东方的高尔夫球球场,现今成为周边房地产项目作为自身良好配套的卖点之一,算是间接的给他人的地产商项目做了嫁衣。

  九龙湖项目以“高尔夫 酒店”形成了高端综合度假村,建立起成熟的消费模式。从五年前的门可罗雀,到现在54洞球场年均接待7万人次客流。其54洞高尔夫球场,一个为山地27洞球场(名国王城堡,含9洞灯光),会所雄居山巅,较有特色,为半开放球场,接待访客和游客,现正在建一座国王城堡酒店,准备与“国王球场”会所一体经营。另一个27洞(含9洞灯光)坡地球场,为亚运会比赛场地,后称之为“亚运球场”,这是一座会员专场,打球难度相对较低。该项目因承办亚运会高尔夫比赛等关系,取得了当地政府的大力支持,景区内的水、电、燃气、排污、外围交通等基础市政齐全。在政府协助下,景区外规划建设了漂亮的还建小区,很好的解决了当地原住居民的问题。

智联招聘的资料显示,金马集团为一个跨国组合的投资集团,20世纪90年代开始先后在广州、海口、上海、杭州、无锡、北京、天津等地开发了23个楼盘,总投资逾10亿美元,房产总市值突破20亿美元。

  在河北承德木兰围场附近的草原森林风景区有一片美丽的大草原,一位热爱高尔夫运动的投资商看到这片土地后,深深地被当地的自然环境所吸引,他惊叹这就是天然的高尔夫球场,于是这个球场项目开始施工。

  2、“旭宝”经营模式

  九龙湖的酒店与高尔夫球场的经营是分开的,各有法人单位,分开独立核算,日常经营也各自为政。目前,项目内的高尔夫球场盈利可观,酒店的经营却压力巨大,但这“两兄弟”的内部联动不足,据悉许多打球的度假客人乐于住宿在球场外小镇上的酒店,而非球场内的公主酒店。发展商知晓球场与酒店的丰富资源未能共享,未发挥出合力效益,但近年来还是一直未解决好的这一问题。酒店与球场经营在顶层设计上,留有遗憾。

根据2014年2月出版的《高尔夫地产一本通》的案例研究显示,截至目前,九龙湖高尔夫项目总投入已有30多亿元。

  然而,梦想很丰满,现实很骨感。随着整个旅游度假项目的推进,以及对当地环境和旅游资源的深入了解,投资商才发现在这里建设高尔夫球场并不是一个最佳的选择,主要原因如下:

  “上海旭宝”的故事和东方高尔夫模式又不太一样。

  3、经营状况

实际上,九龙湖高尔夫球场整体地块采取了分区、分片开发。2004年5月,项目一期的18洞高尔夫球场正式营业,占地1760亩,也即位于山下的亚运高尔夫球场。球场开业后,金马集团建了一个西式别墅小区,但因户型面积、建筑品质等问题,几乎未能销售。加上配套建设的主题餐馆、红酒雪茄吧、室内健身馆、室内运动馆、棋牌麻将馆等投入过大,给后期的开发造成了资金压力。

  第一,地块处于黄土高原和内蒙古大草原的结合部位,水资源紧张,没有办法解决高尔夫球场核心的用水问题。目前球场快建成,但没有建立自动喷灌系统,只能采取最简单、原始的移动水管为草坪浇水。

  (1)投资人本身善于经营高尔夫球场

  九龙湖高尔夫的现有会籍为54洞权益,会员约700多名,创始会籍价格不到30万元,一路上涨到目前的60多万元。

2007年2月,项目二期的公主酒店落成。该酒店定位于华南地区最奢华的度假酒店,但开业后经营数年业绩不佳。2013年12月,九龙湖国王高尔夫球场和酒店建成。

  第二,当地缺乏高尔夫运动的消费群体,本地人口稀少,人均收入较低,缺乏高端休闲的氛围,缺少对高尔夫运动最基本的认识,因此不具备培养高尔夫打球人群、开拓市场的条件。

  上海旭宝的投资商“台湾光宝集团”,是一家不以房地产开发为主营项目的企业,原经营主业是电缆电子设备。台湾人是中国高尔夫发展史上开风气之先的群体。上世纪八九十年代的许多球场就是台湾人投资建设的,至今包括美兰湖、天马等多家知名球场也由来台湾人经营管理。“上海旭宝”球场的老板宋矿满先生及前期球场的高管黄沧江先生(现任上海旗忠高尔夫俱乐部总经理)均是台湾人。据闻,宋矿满是“光宝集团”大老板的弟弟,他可谓中国高尔夫业界的传奇人物之一。他是一位痴迷的高尔夫球运动爱好者,对高尔夫行业钻研的很深。当初他取得“上海旭宝”球场这块地时,本来规划中有房产、游艇俱乐部和球场,但因为当时这块地所在片区的楼市并不景气,也因宋先生之前投资的项目回收资金不畅等原因,这块地上的游艇配套项目规划用地和住宅开发用地被分割给另一个开发商,他只拿下了球场。

  (1)因为别墅销售危机而转卖土地给新鸿基地产

“九龙湖项目形成了‘高尔夫 酒店’的综合度假村模式。一方面,通过普通游客在度假村内住宿、餐饮等度假消费盈利,年均接待超过7万人次客流。另一方面,九龙湖两个高尔夫的会员已有1000多名。”九龙湖高尔夫一位内部人员告诉时代周报记者。

  第三,坝上草原景区的气候条件决定了旅游季节较为短暂,也决定了将来高尔夫球场的营业旺季不长。同时,周边的旅游景区汇聚的主要是观光性散客,难以聚集居住游玩类游客,景点比较分散和类似,多数游客不会选择停留、居住数天,也难以再故地重游。

  球场建成后,品质就深受好评,只可惜项目选址的地理位置在当时看来实在偏远,更可惜的是投资人没有拿下地产开发用地,产出有限。

  项目最开始时,发展前景也不乐观,只有高尔夫球场和酒店,来宾量有限,交通也不太便利,投资商自建了数公里的通往镇区的道路。2009年时,周边的地产项目,售价仅2400元,价格水平远低于花都城区。球场开业后,金马集团也曾在邻近欧洲小镇度假村的地块开发建有一个西式别墅小区,但因户型面积、建筑品质等问题,几乎未能销售,现成为闲置资产,等待出售良机。据称“金马集团”拟在本项目人气更旺时,将之精装修,带装修出售。

但是与高尔夫球场巨大的开发成本相比,度假区的游客收入和高尔夫会籍销售收入仍然是杯水车薪。

  第四,交通环境极不便利,当地县位于河北省最北部,没有高速公路可以直达,也没有飞机场,距离当地球友最集中的北京市需要3个多小时近半天的车程,北京的球友打球难以当天来回,必须住宿,提高了消费成本,因此北京及周边地区的客人不会经常前往,只有少数铁杆球友会慕名尝鲜体验一两次。而北京周边的球场太多,项目难有竞争优势。

  (2)举办VOLVO中国公开赛提高品牌声名

  迫于资金压力,2008年,金马集团与香港“新鸿基集团”合作,以30亿元转让了750亩球场内高尔夫景观别墅用地。2009年,“新鸿基”开发的现代型别墅进入销售阶段,开盘价8000元/㎡,购房者多是“新鸿基”的老客户, 他们买房的主要目的是度假。开盘两月后,销售局面大好,房价开始一涨再涨。现在,“金马”加快了地产开发节奏,有一部分地块自主开发,建设欧式大面积的高档别墅,另有一部分与“新鸿基”联合开发,建设现代别墅。

迫于资金压力,2008年金马集团与香港“新鸿基集团”合作,以30亿元转让了750亩球场内高尔夫景观别墅用地。据了解,九龙湖整体项目用地分为旅游用地、房地产用地、高尔夫体育用地等多种用地性质。而金马集团为何在2004年后,还能拿到大片用地进行高尔夫球场及独栋别墅、双拼、连排别墅的开发,地价成本是多少,截至记者发稿,仍然未得到开发商及花都区政府方面的回复。

  第五,球场附近没有同类型的高端休闲运动、旅游项目,缺乏联动效益。开车4个小时,单单去打一场高尔夫球,对于很多球友来说吸引力不够。这要求开发商要同步建设酒店、休闲娱乐等一系列配套项目,加大了投资成本,而产出及盈利尚难胜算。

  约十年前,“上海旭宝”球场所在的淀山湖区域是距离上海市非常偏远的区域,这里与江苏昆山交界,上海后来的楼市行情红火,远郊楼盘供销两旺的局面当时还未波及此处。当年,球场周边曾出现多个烂尾楼盘就是例证。球场周边的多块住宅项目用地都是几经转手。但是,随着大上海的城市扩张和“5 2”生活方式的兴起,最近几年这个项目周边的地块终于行情大好,熬出了头

  2012年笔者考察时看到,已有多个地块炸山平地,一片繁忙的大干快上的繁忙景象。这种联合开发也会带来一些问题,因项目内开发商有两家,因此房产存在建筑风格不协调、产品形象不统一等问题。这对品牌形象和销售推广多少会带来影响。

努力申请合法手续

  高尔夫项目的选址和经营不能仅凭投资者单方面的激情和理想,以及地块良好的自然环境和一时的景观优美。需要投资者对项目的地理环境,当地经济发展水平、旅游度假资源和社会环境等各方面进行深入调研,评估项目的可行性,做出适合的定位和营销策划。

  随着上海经济和高尔夫球市的发展,尤其是宋老板经营得法,引进了VOLVO中国公开赛,并连续举办多届,上海旭宝高尔夫俱乐部曾被业内赋予“VOLVO 中国公开赛家园”的美称。

  (2)九龙湖采取自行经营管理的办法

“全国目前700多家高尔夫球场中,九龙湖亚运高尔夫球场是少有的几个拥有合法的土地手续和营业执照的球场。即使是九龙湖国王高尔夫球场,也正在努力向北京的主管部门申请合法的手续。”九龙湖高尔夫球场负责人对于处于“非法”状态的国王高尔夫,显得非常委屈。

  上述案例,既有成功的,也有遗憾的。其中“佘山国际”、“富春山居”走的高端纯会员制经营模式,“九龙山”项目采取的是地产一级开发、股权融资等模式,还是“九龙湖”项目的会员制 半开放会员制的球场混合经营及土地开放权出让等方式,还有高尔夫主题大型旅游地产开发模式。有些项目发展顺畅,有些项目面临困境,陷入泥潭。分析他们的得失,总结出一些经验教训,可知高尔夫地产项目的一些成功规律,得出可以复制的规律性知识。

  随着赛事一届届操办成功,“旭宝”球场声名远播。在当地楼市渐旺后,多次有人建议宋老板,将球场改造,将27洞缩减成18洞,拿出9个洞的地皮改做房地产项目,这是上海一线大湖、纯高尔夫景观高端房产项目,收益肯定很高。但宋老板否决了,觉得这样对不起购买会籍的会员,也不符合他的高尔夫经营理念。

  九龙湖球场建设、筹开及经营以来,聘请了多名高尔夫专业人员进入管理团队,培训和帮带开发商人聘用的员工,一直由开发商自己经营管理。

实际上,早在2004年10月,国务院就颁布了《关于暂停新建高尔夫球场的通知》,明确要求各级人民政府、国务院各部门一律不得批准建设新的高尔夫球场项目,同时要清理已建、在建的高尔夫球场项目。而此后,相关禁令也多次下发。但一个令人尴尬的现实却是:《通知》颁布近十年来,高尔夫球场建设屡禁不止。包括国王高尔夫在内的球场,都在等待中央放行的政策出台。

  高尔夫开发是一个综合项目,具有大投入、大产出、周期长、战线多、营运复杂的特点,项目开发特征不但考验投资商的资金实力,更需要他们具备足够的经验、资源、交际圈和胸怀、远识。

  这个决议所放弃的,是以数十亿计的房地产销售收入,不得不让人喟叹。

  2009年,为筹备亚运会及提升会籍价值,引进了某国际知名管理公司做顾问管理,但因顾问方在草坪养护出现重大操作失误,引发纠纷而导致双方提前解约。

对此,合富辉煌地产研究院院长龙斌认为,高尔夫作为一项运动,市场需求是很大的。政府应该制定合理的标准,一方面要保护耕地和环境,另一方面也要满足市场的需求。

  (3)复制 “旭宝高尔夫”品牌

  球场经营上,与广州其它球场无异,“国王球场”承接大量非会员消费,与中介机构保持合作,中介为球场带来较大的客流。据悉,九龙湖球场大约从2007、2008年就开始赢利(仅指单纯营业收入测算,未含配套设施折旧及财务成本),2011年赢利2千多万元。

  在“上海旭宝”高尔夫成为上海名场之后,宋先生又在亲自设计和主持建造了山东“海阳旭宝”球场。

  2013年底年,九龙湖举办了大型的皇家杯欧亚高尔夫对抗赛(职业赛事),国王球场的会所也建成了连带99个客房的高尔夫博物馆主题酒店,有利于整体项目的品牌提升。

  这家球场位于在胶东半岛海边的海阳市。海阳是烟台下辖的一个县级市,当地经济不算发达,球客以韩国、日本客源为主。球场呈典型的林克斯风格,深受业界好评,但地理位置不佳,仅凭一座球场难以撬动项目的地产销售市场——那是大规模“造城”式旅游地产投资模式,这也与宋先生的个人志趣和追求并不一致,因此“海阳旭宝”至今尚未开发房地产。

  九龙湖高尔夫项目严格来说,是高尔夫主题的大型旅游地产开发,有许多可资借鉴之处。

  3、因资金压力而转手球场住宅项目用地模式

  广州作为中国经济发达的一线城市,高尔夫爱好者众多,球市旺盛,却至今没有出现一家纯会员制经营定位的球场,让业内人士不得其解。笔者揣测认为,这可能是当地高尔夫“土壤”太过肥沃,球市较旺,球场营业收入较高,而周边的球场品质均不俗,会员证售价普遍较高,且早年以港澳高尔夫旅游客群为主流,养成了大家的消费习惯,因此从单纯投入产出的经济账角度,投资商无所谓是否采用纯会员制吧。这从另一个角度说明,球场是否纯会员制与项目整体的投资盈利状况,没有太大的关联性。

  在高尔夫经营模式中,有的球场因为投资商资金紧张或投资商盈利模式有别的考虑,而将球场附属的住宅用地指标转手出让。这也构成了高尔夫球场经营模式的一种。比如武汉金银湖高尔夫球场、正在改建的天津杨柳青球场等。

  (《高尔夫地产一本通》精选,本书适宜高尔夫项目高管阅读。本书编著周德喜、杨石文、田野,更多精彩请阅读原书,当当网、亚马逊、京东、天猫商城均有售,周德喜邮箱:zhoudexi2005@126.com)

  杨柳青球场将改建成中国最顶级球场

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  天津杨柳青球场老板杜厦先生,是中国高尔夫球界的传奇人物,曾被列入“胡润中国富豪排名榜”,他创立了太平洋联盟,通过这个机构,杜老板收购一些美国球场的经营权,还在国外和内地许多球场购买了若干场次的打球权。截止本书出版时,太平洋联盟旅游会籍在中国市场做的风生水起,颇具影响力。

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  杜老板将原36洞的杨柳青球场减缩洞数,改造成中国最顶级的球场之一。他因赞助美国金融危机时期的美国PGA赛事,成功引进了美国PGA赛事在改造之后的“天津杨柳青27人球场”举办。球场暂定的名称有“27人”字眼,据称是新球场的27个洞,每一个洞均邀请的是高尔夫大满贯冠军选手参与设计,由美国和加拿大著名的IBI设计公司再进行总体效果把控,做整体球场的设计规划。

  转卖球场的住宅用地,由其它开发商建造高档别墅

  按杨柳青球场改造时公布的计划,在2014年,一场正规的美国PGA级别赛事将在新球场举办,但截止本书出版时,赛事排期尚未公布。或许是为了资金的需要,杜老板会将球场中的住宅用地转售给了北京阳光新业集团,由阳光新业集团建设“鹭岭森林高尔夫别墅”项目。阳光新业集团是北京的一家上市房地产企业,曾与杜老板过往经营的商业地产项目有过合作。

  历数过往高尔夫球场投资行为,也有因为决策人缺乏经验,拿到球场用地时,没有跟政府谈房地产用地指标,比如杭州富春山居高尔夫度假村;或者为压缩球场项目的初期土地成本而采取了农民集体用地的租赁形式(例如东方的连锁球场),但这种情况较为少见。

  高尔夫球场的投资商不同步开发房地产的,大多是上述原因。

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